État des lieux du marché immobilier et prix au m2 à Marseille
Un marché immobilier en plein essor mais inégal
Le marché immobilier de Marseille, deuxième ville de France en termes de population, présente des singularités remarquables, reflets de son histoire, de sa culture et de sa géographie. Bordée par la mer Méditerranée et couronnée par ses collines, la cité phocéenne offre un cadre de vie que l'on ne retrouve nulle part ailleurs dans l'Hexagone. Cette ville cosmopolite, riche de sa diversité et de sa vitalité, attire aussi bien les investisseurs que les particuliers à la recherche d'un lieu de vie chaleureux et ensoleillé.
Récemment, le marché immobilier et, par conséquent, le prix au m2 à Marseille, a connu des fluctuations notables. Celles-ci sont en grande partie induites par les mouvements économiques globaux et les transformations locales. Avec la métamorphose de certains quartiers, la rénovation urbaine et les projets d’infrastructures comme le grand projet Euroméditerranée qui continue de redessiner le visage de la ville, les perspectives immobilières évoluent rapidement.
Les prix au mètre carré à Marseille témoignent de cette dynamique. En avril 2024, le prix moyen du mètre carré pour les biens anciens s'établit à 3 838 euros, marquant une hausse annuelle de 8 %, ce qui révèle un marché en pleine ébullition. Le huitième arrondissement, réputé pour son cadre de vie prestigieux et sa proximité avec les plages du Prado, se distingue en affichant un prix moyen de 5 811 €/m², le positionnant comme le secteur le plus onéreux de Marseille. Celui-ci est en effet reconnu pour son attractivité, grâce à son emplacement stratégique près de la mer, ses commodités haut de gamme et ses espaces verts prisés. Cette attractivité justifie en grande partie les prix élevés, qui peuvent parfois décourager les acheteurs moins fortunés. Néanmoins, ce quartier continue d'attirer une clientèle aisée, souvent en quête de résidences secondaires ou d'investissements locatifs rentables.
La résistance des prix dans certains quartiers contraste avec la souplesse observée dans d'autres, notamment dans les arrondissements du nord de la ville, où les prix au m² sont nettement plus abordables. Pour un acquéreur, cette hétérogénéité représente à la fois un défi et une opportunité.
Ces variations de prix ne sont pas uniformes à travers la ville et révèlent des inégalités locales. Par exemple, les loyers reflètent également cette diversité : pour un appartement d'une pièce, le loyer moyen au mètre carré se situe autour de 22 euros, mais ce chiffre peut fluctuer significativement d'un quartier à l'autre, selon la demande et l'offre disponibles.
Il est clair que l'évolution des prix au m² à Marseille ne s'effectue pas en vase clos. Les projets d'envergure comme Euroméditerranée, qui visent à revitaliser et moderniser de vastes étendues urbaines, influencent directement la perception des investisseurs et des acquéreurs. Ils créent une dynamique de développement qui pousse les prix à la hausse, notamment dans les secteurs ciblés par ce type de projets.
Ainsi, l'appréciation des prix au m² ne se limite pas à une observation passive des chiffres ; elle demande une compréhension approfondie des forces en jeu dans le tissu urbain de Marseille. Les professionnels de l'immobilier, tout comme les acheteurs et les investisseurs, doivent considérer ces données comme une carte dynamique des potentiels et des risques du marché. Ce faisant, ils peuvent mieux naviguer dans le paysage complexe et en mutation de l'immobilier marseillais.
En continuant notre exploration du marché immobilier de Marseille, il est nécessaire de porter notre attention sur les caractéristiques spécifiques de divers quartiers. C'est en examinant ces différences que nous pouvons réellement saisir l'influence de la localisation et du développement urbain sur les prix immobiliers. Les exemples de quartiers comme le Vieux-Port, la Joliette ou les quartiers nord seront autant de cas d'étude révélateurs.
Les différents visages de Marseille
- Commençons notre tour d'horizon par le Vieux-Port, véritable cœur historique et touristique de la ville. Bénéficiant d'un réaménagement notable ces dernières années, le quartier suscite un intérêt croissant de la part des acheteurs souhaitant jouir de son ambiance pittoresque et de son riche héritage culturel. Les prix au m2 y reflètent cette attractivité, avec des valeurs qui peuvent atteindre jusqu'à 4 500 euros. Cependant, la demande pour des biens avec vue sur le port ou à proximité des nombreux commerces et restaurants maintient les prix à un niveau élevé.
- Le 2e arrondissement, où l'on trouve le quartier de la Joliette, est en pleine mutation grâce au projet Euroméditerranée qui transforme d'anciennes zones portuaires en un épicentre d'affaires moderne. Les prix au m2 ici, bien que traditionnellement plus modérés comparés au centre-ville, connaissent une ascension rapide, avec une moyenne autour de 3 500 euros. Les nouveaux logements et bureaux attirent une population de cadres et de professionnels, recherchant la proximité avec les pôles d'emploi et les nouvelles infrastructures telles que les Docks et le centre commercial des Terrasses du Port.
- En périphérie du centre, dans les quartiers Nord comme ceux des 13e et 14e arrondissements, les prix au m2 sont nettement plus accessibles, parfois de l'ordre de 1 800 à 2 500 euros. Ces secteurs attirent des familles et des primo-accédants qui bénéficient d'une offre immobilière plus abordable. Cependant, les dynamiques de rénovation urbaine et les projets de redéveloppement pourraient progressivement modifier ces évaluations.
- Les quartiers Sud, en revanche, jouissent d'une réputation plus cossue, notamment le 7e arrondissement avec des secteurs comme Endoume et le Roucas Blanc, où les prix au m2 peuvent s'envoler au-delà de 6 000 euros. Ces zones résidentielles offrent une qualité de vie exceptionnelle, grâce à leur proximité avec la mer et les calanques, les parcs naturels, et les espaces de détente, ce qui explique en partie ces tarifs élevés.
- Le 6e arrondissement, abritant des quartiers prisés comme Vauban ou Castellane, est également synonyme de prestige. Ici, la clientèle est principalement à la recherche de biens de charme, avec des prix au m2 pouvant dépasser 4 000 euros. L'architecture haussmannienne et les nombreux commerces et services de proximité justifient ce positionnement tarifaire dans l'esprit des acheteurs et des investisseurs.
- Le 9e arrondissement offre une alternative intéressante pour ceux recherchant plus de tranquillité sans s'éloigner excessivement du centre-ville. Mazargues ou le Cabot attirent par leur ambiance de village et leur cadre verdoyant. Les prix y sont variés, souvent compris entre 3 000 et 4 000 euros le m2, bien que certains biens d'exception puissent atteindre des prix plus élevés.
- Le quartier de Noailles, dans le 1er arrondissement, représente un tout autre profil. Vibrant et cosmopolite, il attire une population jeune et diverse. Les prix au m2, bien qu'en hausse, restent raisonnables, souvent autour de 2 600 euros. Ce quartier, en pleine restructuration, gagne en attractivité grâce à sa vie de quartier et son marché emblématique, le marché des Capucins.
- L'Estaque, à l'extrême nord-ouest de la ville, connu pour ses paysages ayant inspiré des peintres célèbres, combine des atouts touristiques et un mode de vie paisible. Les tarifs immobiliers y sont modérés, souvent autour de 2 800 euros le m2, offrant des opportunités pour ceux cherchant à s'installer à proximité de la mer, tout en évitant les prix les plus onéreux des quartiers centraux ou Sud.
Chacun de ces quartiers représente donc un micro-marché avec ses propres dynamiques de prix. Les facteurs variés tels que la proximité des services, la qualité de l'environnement, le patrimoine culturel et les projets urbains, sont autant d'éléments qui influencent les prix immobiliers. Dans un tel contexte, Marseille démontre que l'investissement immobilier dans la ville ne peut être abordé de manière uniforme. Une analyse détaillée de chaque quartier est essentielle pour saisir les opportunités et comprendre les variations de prix au m2 qui caractérisent la métropole méditerranéenne.
Facteurs influençant le marché immobilier à Marseille
Le marché immobilier à Marseille, comme dans toute métropole, n'est pas uniquement le reflet des caractéristiques intrinsèques des biens immobiliers, mais est également façonné par un ensemble de facteurs externes. Ces diverses influences jouent un rôle prépondérant dans la dynamique des prix, affectant ainsi la pertinence de chaque achat ou investissement immobilier. Dans cette optique, il est primordial de comprendre les éléments clés qui modulent l'attractivité et la valeur des propriétés à Marseille.
Le premier facteur notable est l'évolution démographique. Marseille, deuxième ville de France par sa population, connaît une croissance démographique soutenue. Cette augmentation constante de la population entraîne une demande accrue pour le logement, aussi bien en termes de résidence principale que de location. Par conséquent, les quartiers résidentiels prisés, tels que le 8e arrondissement ou ceux offrant un accès privilégié au littoral, voient leur cote augmenter plus rapidement que la moyenne, reflétant la pression sur l'offre de logements disponibles.
La restructuration et la rénovation urbaines constituent un second facteur déterminant. Les projets d'urbanisme tels que Euroméditerranée, qui transforme le visage de la Joliette et des docks, ont un impact direct sur l'attractivité des quartiers environnants. L'amélioration des infrastructures et la modernisation des espaces publics tendent à entraîner une valorisation des biens immobiliers dans ces secteurs, favorisant une appréciation des prix au m2.
Les facteurs économiques globaux et locaux ne sont pas à négliger. Marseille est une ville qui bénéficie d'une économie relativement diversifiée, avec des secteurs clés tels que le port, le tourisme et les industries technologiques. Les fluctuations économiques, que ce soit au niveau local ou international, peuvent influencer la capacité d'achat des résidents et des investisseurs, ainsi que la rentabilité des investissements locatifs.
La stabilité économique de la ville encourage l'investissement immobilier et peut soutenir une hausse des prix sur le long terme.
Les politiques publiques en matière de logement et de fiscalité immobilière jouent également un rôle important. Les dispositifs d'incitation à l'investissement locatif, tels que la loi Pinel, peuvent stimuler la construction et l'achat de biens neufs dans certaines zones géographiques ciblées. Cela peut à son tour influencer positivement le marché immobilier local et générer une dynamique favorable pour les acheteurs et les investisseurs.
L'attractivité culturelle et touristique de Marseille a également une incidence notable sur le marché immobilier. Les événements d'envergure, comme le fait d'avoir été la Capitale Européenne de la Culture en 2013, ou la réputation gastronomique et patrimoniale de la ville, rendent Marseille attrayante pour une clientèle internationale. En conséquence, les biens situés à proximité des sites touristiques majeurs ou des quartiers culturellement dynamiques peuvent afficher des prix significativement plus élevés.
Enfin, l'environnement géographique unique de Marseille, avec son littoral et son climat méditerranéen, est un facteur de valorisation des biens immobiliers. La vue sur la mer est un atout majeur qui peut considérablement augmenter le prix d'un logement. De même, la proximité avec les espaces naturels, tels que les calanques, représente un critère de choix pour de nombreux acheteurs. Cette proximité avec la nature peut, en outre, justifier un investissement supérieur par rapport à d'autres quartiers plus éloignés du centre-ville.
Ces facteurs, en interaction constante, dessinent le paysage immobilier marseillais et doivent être méticuleusement pris en compte par les acheteurs et les investisseurs lors de la prise de décisions d'achat. La connaissance approfondie de ces éléments externes permet non seulement d'identifier les zones à fort potentiel, mais aussi de mieux anticiper les évolutions futures du marché immobilier à Marseille.
Pourquoi faire appel à une agence ?
L'entrée sur le marché immobilier marseillais peut s'avérer être une démarche particulièrement profitable pour les acheteurs et investisseurs, mais nécessite une compréhension approfondie des spécificités locales. Pour cela, l'accompagnement par une agence spécialisée comme MARIUS IMMO, qui connaît en détail les variations de prix et les opportunités par quartier, est essentiel. Cette expertise locale permet d'identifier des zones prometteuses, en tenant compte des dynamiques démographiques, des projets d'urbanisme et des tendances culturelles et économiques de Marseille.
Surveiller les tendances des prix au mètre carré est crucial pour saisir les meilleures opportunités d'investissement. Avec une hausse moyenne récente des prix et des indicateurs de marché positifs, il peut être stratégique de cibler des quartiers en cours de rénovation ou bénéficiant de nouveaux projets d'infrastructures. MARIUS IMMO peut vous aider à analyser ces tendances et à sélectionner des investissements dans des zones où les prix sont en augmentation mais pas encore au sommet. Ceci vous permettra d'optimiser ainsi le potentiel de valorisation à long terme.
Enfin, pour réussir dans l'investissement immobilier à Marseille, une vision à long terme et une bonne diversification des placements sont recommandées. L'agence MARIUS IMMO guide les acheteurs et les investisseurs à travers les différentes étapes. Depuis la compréhension des politiques publiques, comme la loi Pinel, jusqu'à la gestion des négociations et la diversification des investissements pour réduire les risques et augmenter les rendements potentiels.
Ainsi, comme vous pouvez vous en douter, connaître le prix au m2 à Marseille n'est que le point de départ de votre projet. L'expertise d'une agence spécialisée est donc indispensable pour naviguer efficacement sur le marché complexe de l'immobilier marseillais. En contactant MARIUS IMMO au 04 65 57 14 67, vous avez l'assurance que votre projet est entre de bonnes mains.
Retrouvez tous nos biens marseillais, en vente ou en location
Besoin d’une estimation de votre bien ?
MARIUS IMMO vous offre votre estimation si vous nous confiez un mandat de vente. Vous pouvez également pré-estimer votre bien directement en ligne.
Eva PIEDNOEL
Gérante
Var (83), Alpes-de-Haute-Provence (04), Bouches-du-Rhône (13)
Publié le 22/04/2024 par
Eva PIEDNOEL
